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liyangbb买房心得老破小的核心逻辑

2019/11/10 来源:荣昌汽车网

导读

一起发现城市与房产之美作者:liyang_bb文章来源:BB保平安(liyang_bbb)本文文长约3500字,仔细阅读需要10

liyangbb买房心得老破小的核心逻辑

一起发现城市与房产之美

liyangbb买房心得老破小的核心逻辑

作者:liyang_bb

文章来源:BB保平安(liyang_bbb)

本文文长约3500字,仔细阅读需要10分钟

1

什么叫干货?干货就是言简意赅外加大白话,小学文化都能看懂群主要表达什么个意思。毕竟很多读者购房经验少的可怜,而且他们需要的是手把手的教,而不是看了半天,回味起来还是啥都做不了。所以群主就把读者当做幼儿园的小朋友这样来教一下。

偏离度这个事儿,一时间理解不了没关系的。换成大白话说其实就是做各种比较,横着比竖着比比来比去。横着比就是比总价,竖着比就是比单价。

继续拿最小面积的老公房做比较:一套是30平方的一室户,另一套是50平方的一室一厅。除去面积不一样,其他基本没有什么差别性。群主说过最低总价的房子最大的优势就是相对没有竞品。

没有竞品这句话粗俗含义就是:买不起滚。

像现在的上海基本上180w就差不多是底价坎,而且是很硬的底价坎。底价坎的特征就是真的降不下去多少了,最多也就再少个10万了。往下走是有封底的,往上走是没有封顶的。所以从这个角度来看:地板总价的小房其实是非常安全的。30平方老公房现在在上海只要地段还不错,楼层位置都不错,今后很长一段时间内还是没有任何竞争对手的。

我们知道,由于总价高了一大块,但是功能性并没有实质性的提高,所以50平方1室1厅老公房,单价上肯定会明显同比对标的30平方老公房要有些折扣的。

具体折扣比例有多少呢?这个问题就是要有最熟悉的区域经验了。到底是95折还是92折还是9折乃至88折85折。。。这个就是个仁者见仁智者见智的问题了,群主这里也没法给出太具体的数字,折扣多少全凭熟习度来找感觉了。

群主在这里提这个折扣是为了让读者不被中介的一些基本套路所忽悠。

最常见的中介情况:你作为买家要买一套低总价的住宅房子,他会先给你推荐一室户。在你表示一室户的单价太贵了以后,他就会给你推荐单价便宜的50平方的1室1厅。为何会这样那?由于单价稍微适合一点的一室户早就被别人买走了。中介这么做的目的是让你觉得50平方米1室1厅很便宜。

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另一种情况是你在卖房,卖房又要细分2种大情况;

第1种情况:你的房子如果是50平方的1室1厅。那末中介会拿别的在卖的同类房源劝你降价。说:你看XXX那套单价才卖XXX这些钱。

第2种情况:如果你是30平方米1室户,楼层位置又不错,那么这就是中介最喜欢的产品。

对待这种情况,中介的想法:最好你不懂行,挂了个很傻的便宜价格,这样就是中介最开心的事情了,不过这年头大家都很鸡贼,已经不是很容易遇到了。

大几率情况是:中介看你挂牌单价明显高一些,就继续拿50平方的一室户的单价来对标你30平方米的单价,目标还是想让你降价。因为市场上最缺的就是紧凑面积的老公房,终年都是缺货状态。

群主上面说的这些话并不是说中介的行为有什么错。从中介角度看他也只是为了最快的成交。每一个中介总归都是想做业绩的。群主只是说:不管作为买家卖家都要对市场上目标房子的稀缺性要有一个清楚的判断。

2

上一节,我们说过了一样的功能性在同类型的房屋体系下,基本都是面积越小,单价会越贵。所以40平方的1室1厅跟50平方的1室1厅。如果在房型结构和其他因素没有大区别的情况下,一定是40平方1室1厅单价会贵一点。如果单价一样的话,就群主经验40平方肯定比50平方好卖很多。

那末40平方的1室1厅跟50平方的2室是怎么比呢?群主的经验50平方的两室单价要高于40平方米1室1厅,但是比30平方一室户单价还是要低一点的。上面说的是群主结合过去的历史数据得出的经验,不代表绝对正确,也欢迎看官们发表自己的看法。

中介处挂着群主上述所说的三种房子。那末比较正常的单价散布(在其他条件都差不多的情况前提下),单价梯度应该是:50平方两室单价 > 40平方的1室1厅单价 > 50平方的1室1厅单价。如果单价顺序有了变化,那末肯定就里面产生了错配。那末单价错配低那一套就明显更有投资价值。

群主选老公房基本就是这个大逻辑。

固然群主对待楼层和小区里所在的位置另外也有要求。选房就像选美比赛:一级一级海选评审以后还能剩下来的美女,不敢说满足所有人的口味和嗜好,但是大方向上基本不会有什么错。

群主再多说几句50平方以上的老公房特点。就多年实操经验下来,老公房最大的特点就是:同区域内总价低竞品少。竞品少是什么意思呢?就是说这片地方一样总价区间内客户没有得选,或者选择面非常窄。

随着老公房面积增大,下家的选择面就愈来愈宽了。每个客户心中都存在一个新居梦,要不是荷包空空,没有人内心里是想住老公房的。大一点面积的老公房对标对象是远郊的次新房。这两项如何比群主这里就先不说了,说起来没有底。

群主说了上面这些,意思并不是说大面积的老公房不能买。俗话说得好,没有卖不出的房子,只有卖不出的价钱。大面积老公房也有大面积老公房的好的地方,甚么房子都没有绝对好和绝对不好。

像群主以前比过的一套房子,虽然是43个平方的1室1厅,但是同比一套33平方米一室户只贵了5万元(备注:33平方1室户卖65万)。群主最后一番砍价70万买下来的43平方1室1厅。群主的看法就是多了10平方,面积增加了30%,总价只增加了8%略微少一点,租金上也能一个月同比33平方多出租大概3-500元,综合斟酌下来还是划算的。

对小户型应当溢价多少比例这个话题,也是仁者见仁智者见智,最重要要建立在购入方对这一片房子非常熟悉的基础上,毕竟所有人都希望自己买的房子是笋盘。

回归正题,群主再说一下特殊户型的老公房,特殊户型。

顾名思义,肯定是户型有其特点,我们这里只需要关心有正向附加值的特殊户型。那种缺边缺角的叫残缺户型,群主从来不关心残缺户型。

特殊户型通常集中在顶楼、1楼、2楼。顶楼的特殊一般就是加个阁楼(有时候也有多个露台的情况),阁楼这事把,有的面积大有的面积小,有的层高高,有的上去很难受,具体怎样,要实地上去体会一下才能有感觉。最好的阁楼是层高比较高,上面还开了老虎窗的那种阁楼。这种带阁楼的房子具体卖什么价钱?每个上家心理价位不一样。

2楼的特殊户型结构比较简单,一般特殊点就是有个露台。偶尔能遇到占了别人家屋顶的那种露台,特别大,有五六十平方的。上家真要卖出来卖甚么价?这也是个没有准数的事儿。

上面说的两种特殊户型所有的卖家卖出来都会有溢价的,毕竟谁也不是傻子对不对。具体溢价是多少?群主不好回答,因为群主不去现场看。也判断不来,这类问题只能和很熟习这片儿情况的人一起去现场看了,见招拆招。

1楼在老公房特殊户型里一直是最热门的存在。在北方1楼带院的户型是单独拿出来卖的。溢价高出30-40%是很普遍的现象。尤其是那种只有3层或4层的老房子,外立面经过整修,由于总高有限,所以全天的采光完全没有任何遮挡,这类小区的1楼带院子的房子卖出来了,那不是一般的火热。

上海这边由于空气湿润,蚊虫也很多。所以相比北方1楼溢价没有那么多,而且有个很重要的溢价点就是:院子大小。上海这边院子俗称天井,更细分的是单天井和双天井?双天井当然价值更高了。

还有一类户型,我们也可以叫做特殊户型,这就是存在改造空间的户型,最典型的户型就两间朝南面儿的1室1厅户型。这类户型厅里只要隔道墙就变成了一个微缩版的两室户,和原装的两室户没有什么区别,只不过面积更小一些,极端一点的情况可以做到40平方之内。40平方的两室户和50平方两室户比,那肯定更有竞争优势了。

叠加以上几个点,群主在选房的时候特别关心双天井的1室1厅。特别那种面积很小的1室1厅。精装修下来租金一点儿也不比两室户租金差。但是总价低了很多。投资回报率就能明显的提升一块。

再细分下来这种双天井的1室1厅还有一种升级版,就是双天井早年就已经搭好的这类1室1厅,这种属于极品。群主手里有几套这类货,这种房子的极限租金有多少钱呢?经过改造后一套房子可以变成两套完全独立的1室1厅。租金累加后,1套房子完全可以租到2套1室1厅的总价,等于你的出租回报率直接上升了一倍。

能有这种小房留在手里长期收租,外加做掉贷款挖挖空?又有几个房东舍得卖出来那?广东的朋友们可能看到这段比较搞笑,心里会说:这不就是膛房吗?由于各地风格不一样,膛房在广东是有历史的,在上海由于政策的原因能这么做已经算很好了。

群主圈里也有个姐们儿特别喜欢投资这类房子,我们叫她:拆拆姐,这位姐姐手里的房子无一不是这种风格。看房也是迷一般的专注于房子能不能拆分改造。极限记录是:把50平方带双天井的两房经过改造后。租出了基本上三套一房的价格。

群主的小圈子整体比较务实,做的事虽然都是很普通的事情,但是整体履行力都比较强。在每一点上都努力做到优化再优化,时间长了整体收益就起来了。这就是所谓:说人话,做实事。

(liyang_bb 上海 2019.5.14)

文末为推行:

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